築30年超の古家は売れないのか？越谷市で築40年戸建ての相場や土地値も解説

越谷市の築古戸建て、築30年超～築40年の価格相場と土地値の現実

越谷市における築30年超～築40年の中古戸建ての価格相場について、ご案内いたします。まず、越谷市全体の中古一戸建ての坪単価は、2025年時点で約98.4万円／坪（29.8万円／㎡）となっており、前年度に比べてわずかに2.2％の下落となっています。平均築年数は17年、駅からの距離は約17分が目安となります（対象件数：327件）。

更に具体的な数字を見ますと、SUUMOのデータでは、越谷市内の中古一戸建ての売却価格相場の中央値は約2980万円で、建物面積は100㎡、土地面積は112㎡、築年数は20年という状況です（2026年1月時点）。これは築30年超―築40年の物件を直接示すものではありませんが、傾向として築古になるほど価格は下がることが推測されます。

また、土地値の観点では、越谷市の土地の売却相場（2023年）は、中央値で約2200万円、坪単価は約45万円、土地面積は165㎡（約50坪）となっており、土地の割合が全体価格を支えている状況が見てとれます。さらに、公示地価を見ると、2025年の住宅地における平均坪単価は約47.8万円／坪で、前年より約2.6％上昇しており、土地価格自体は安定した上昇基調にあります。

以上を踏まえると、築30年超～築40年の戸建てであっても、建物価値自体は下がっても、土地値にはしっかりとした評価がつく場合があります。つまり、売却においては「建物自体の経年減価」と「土地の評価」のバランスを理解しておくことが重要です。

このように、築30年超～築40年の戸建てでも、土地部分が売却時の価格を支える重要な要素です。当該年数の築古戸建てを売却する際には、土地評価をしっかりと押さえたうえで、取引を進めることが有効です。

築古戸建て（築30年以上）を売る際の「古家付き」と「更地」の違いと選び方

築30年以上の古い戸建てを売却する際、「古家付き土地」として売るのか、それとも「更地」にして売るのかは重要な選択です。以下の表は、両者の主なメリットと注意点をまとめたものです。

まず、古家付き土地として売る最大のメリットは、建物を壊すための解体費用を売主が負担する必要がない点です。例えば、木造の建物であれば、坪あたり5万円程度の解体費用が相場で、30坪の建物ならば120万円〜180万円程度かかることが一般的です。

次に、固定資産税の点では古家付きのままだと「住宅用地の特例」が適用され、税額を抑えられるメリットがあります。これは「小規模住宅用地」で固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となるため、更地に比べてかなり軽減される可能性があります。

一方、更地にして売る場合の最大の利点は「流通性の高さ」にあります。買主がすぐに土地を活用できるため需要が高まり、売却期間が短縮される傾向があります。ただし、解体費用の負担だけでなく、翌年度以降に固定資産税が更地評価になって増えるリスクもあります。特に建物を壊した年の翌年度から更地として課税される点には注意が必要です。

さらに、古家付きで売却する場合には「契約不適合責任」の問題にも配慮が必要です。建物があることで売主の責任範囲が広がり、契約内容に齟齬があった場合の対応を明確にしておかないとトラブルの原因になりかねません。ただし、あらかじめ契約にて責任を免責する特約を設けることで対応可能です。

以上を踏まえると、

• 解体費用や税負担を抑えたい、あるいは古家にリノベーション潜在力や買主が期待できる場合には「古家付き土地」としての売却が向いています。
• 一方、早期売却を目指し、買主にとっての利便性を優先するなら「更地」にして売る選択が合理的です。ただし、解体費用と税負担の増加について慎重に検討する必要があります。

上記の点を踏まえて、自社において築古戸建ての売却方法を検討されている方は、お手元の物件の状況や今後の売却予定と照らし合わせて、最適な方法を選ばれることをおすすめします。

リフォーム不要とするために確認すべき築古戸建てのポイント

築３０年を超える戸建てを「リフォーム不要」として売りに出すには、建物の評価が下がらないよう、以下のような点をしっかり確認することが大切です。

越谷市では、築２０～３０年超の物件が「リノベーション前提」で購入される傾向があります。特にファミリー層には、駅近で周辺に生活利便施設が整っている物件が人気です。こうした背景から、築古でも使い勝手の良い間取りや構造が評価されやすい傾向があります

物件状況別に見てみると、築３１年以上の物件は建物の評価がほぼゼロとなり、土地値ベースでの評価が主になります。そのため、建物の魅力を保つことは、土地価格以外での評価を得るうえで非常に重要です

最低限の補修や美装を行うことで印象は大きく改善します。例えば、壁や水まわりの軽度の清掃、防水補修、照明交換などは、比較的低コストで実施可能です。こうした対策を講じることで、買主にとって「手を加えずに住める」印象を与えることができます。

越谷市で築古戸建てを「土地売り」や「買取り」でスムーズに進めるには

越谷市において、築３０年以上の戸建てを「土地売り」または「買取り」で売却したいとお考えの方へ、知っておきたいポイントをわかりやすくご紹介いたします。

まず、土地として売却する際の目安として、越谷市の土地相場は坪単価〈５０.５２万円／坪〉が最新の平均です。ただし、町名ごとに差があり、例えば南越谷では約〈８９万円／坪〉、レイクタウンでは約〈５３.１万円／坪〉となっております。この相場は、国土交通省の取引情報に基づく信頼できるデータです。

目安となる査定方法としては、まずはご所有地の町名や面積、周辺の土地単価を確認し、相場とかけ離れないかをチェックすることが重要です。例えば、坪５０万円が相場のエリアであれば、土地としての評価額の目安が得られます。ただし建物付の場合は、解体費や現況維持のメリットを加味する必要があります。

次に、「買取り」や「土地売り」が向いている条件とは、以下のとおりです。第一に、築年が非常に古く、建物の価値が低く評価される場合には、解体費用不要として取り扱われる「古家付き」での買取りが選ばれやすくなります。築２２年以上の木造住宅の場合、法定耐用年数を超えて建物としての価値はほとんどないとされるケースもありますので、土地部分での評価が主となります。

第二に、土地の利用価値が高い立地、たとえば整形地で商業区域に近い場所や、駅徒歩圏など流通性の高いエリアも買取りが進みやすい条件です。売主としては現況のまま売却できる「古家付き土地」での買取りを検討することで、解体やリフォームの負担を軽減できます。

最後に、売却を検討される段階でぜひチェックしていただきたい項目を整理しました：

これらの確認項目をもとに、土地としての価値に着目し、解体不要の「古家付き」や「買取り」での売却をスムーズに進められるかどうかをご検討いただくことが大切です。

まとめ

越谷市における築30年や築40年を超えた戸建てでも、現実的な取引が日々行われています。築年数の経過で価格は確かに下がりますが、土地値や立地が売却価格を支える大きな要素となります。「古家付き」か「更地」どちらで売るのかも重要な選択ですが、目的や条件によってベストな方法は異なります。建物の外観や内装に若干の手入れを加えるだけでも、買い手への印象は大きく変わります。築古物件であっても正しい情報と工夫次第で、納得のいく売却を実現することが可能です。売却をご検討の方は、ぜひ安心してご相談ください。