相続登記義務化はいつから始まる？不動産売却時の注意点と流れをご紹介

相続登記義務化とは何か？いつから？

まず、「相続登記義務化」とは、相続によって不動産を取得したことを認識した日から原則として３年以内に登記を行わなければならない制度です。これは、不動産登記簿の名義人が故人のまま放置されると、所有者不明土地の増加や権利関係の複雑化を招くことから、令和６年（2024年）４月１日から施行されました。法律改正は、民法・不動産登記法の一部を改正する形で行われたものです 。

この義務化は、いわゆる「未来の相続」だけでなく、過去に発生した相続（義務化前の相続）にも適用されます。具体的には、施行日である2024年４月１日時点で名義変更が未了の不動産については、施行日から３年以内、つまり2027年３月31日までに登記申請を行う必要があります 。

また、「相続人申告登記」という制度も新たに設けられています。これは、相続人が法務局へ相続人としての申告を行うもので、相続登記の前段階において柔軟な対応を可能にする制度です 。

このように相続登記義務化は、「いつから義務になるのか」「過去の相続はどうなるのか」「制度的な対応はあるのか」という点において明確に定められており、相続を受けた方が適切に対応することで将来的なリスクを回避できます。

以下は本見出しの内容をわかりやすく整理した表です。

義務化によって不動産売却時にどうなるか？注意点とは

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した場合には“相続登記”をおこなう義務が生じました。売却を考えている方は、まずこの義務をしっかりと果たす必要があります。登記が完了していない不動産は、売却そのものが進められず、契約にも書類にも重大な障害が生じますのでご注意ください。

具体的には、登記名義人と実際の所有者が一致しないままでは、そのまま売却手続きをおこなうことはできません。こうした場合、「故人 → 相続人 → 買主」という正しい順序で登記を経て所有権を移転させる必要があるため、相続登記が未了だと買主が登記手続きを進められず、売却契約は成立しません。また、買主側や金融機関からの信頼も得られず、実質的に売却が困難になります。

さらに、相続登記を怠ると、法的に罰則が科されるおそれがあります。正当な理由なしに相続登記をせずに3年を経過した場合、裁判所により10万円以下の過料が科されることがあり、義務違反によるリスクは無視できません。

こうした障害に対する救済として、「相続人申告登記」という制度が新たに設けられています。この制度を利用すると、「相続が開始したこと」「自分が相続人であること」を法務局に申し出ることで、義務を履行したとみなされます。ただし、この申告のみでは正式に所有権を取得したことにはならず、売却や抵当設定などの権利行使には、後日正式な相続登記が必要となる点にご留意ください。

このように、相続登記義務を怠ると売却はできないわ、罰則リスクはあるわで、デメリットばかりが積み重なります。売却をスムーズかつ安全に進めるためにも、まずは速やかに登記手続きを進め、必要な場合は宣言型の救済制度も併せて活用しましょう。

相続登記義務化のメリット／デメリット（売却前提）

ここでは、不動産を売却する前提で相続登記義務化に伴うメリットとデメリットを整理するとともに、司法書士への相談がおすすめのタイミングや、相続登記の流れをわかりやすくご紹介いたします。

まず、メリットについてです。相続登記を行うことで、登記簿上の所有者が明確になり、不動産を売却したり活用したりする際に第三者との権利関係をはっきりと示せます。また、売却後に金融機関からの融資を受ける際にも、不動産を担保にできるようになるなど、流動性・活用性が向上します。

一方、デメリットとしては、登記の手続きに時間と費用がかかる点が挙げられます。登録免許税は固定資産税評価額の0.4％で算出され、多額の場合には数十万円にのぼることもあります。加えて、戸籍謄本などの必要書類収集や司法書士への報酬も必要になるため、手続きの負担は無視できません。

このような負担を軽減しつつ確実に手続きを進めるためには、早い段階で司法書士に相談なさることをおすすめいたします。司法書士であれば、戸籍類の収集や遺産分割協議書の作成などを職務上、迅速に代行することが可能です。期限（原則として相続を知った日から3年以内、また施行前の相続なら2027年3月31日まで猶予あり）を守るうえでも、専門家にご依頼されるのが安心です。

以下に、売却を前提として相続登記を進める際の流れを簡潔に示します：

• 相続人の確定と戸籍類収集
• 遺産分割協議書の作成（必要に応じて）
• 相続登記の申請（法務局へ提出）
• 登記完了後、名義が相続人に変更され、売却手続きへ進む

ご自身で進められる場合でも、必要書類の取得や記載の不備による再提出リスクを避けるために、司法書士へのご相談をおすすめいたします。

相続登記を放置するとどうなるか？今すぐ行動すべき理由

相続登記を放置すると、まず「売却できない」重大な問題が発生します。名義が故人のままになっている間は、売買契約を締結しようとしても、法的に不動産の所有者として登記されている相続人が手続きを行わない限り、売却そのものが進みません。また、相続登記が未了のまま時間が経過すると、相続人が増えたり（数次相続）、話し合いがまとまらなかったりして、意思の疎通や合意形成が困難になります。こうした権利関係の複雑化によって、活用や売却の道が一層狭まる可能性があります。

例えば、まだ相続登記を行っていない不動産を売却したいと思った時、まずは登記手続きが必要となるため、想定以上の時間と手間がかかります。さらに放置が長引くほど、権利関係の整理に要する時間と手間も増し、売却や活用に至るまでのハードルが高まってしまいます。

また、固定資産税の負担、草木管理、近隣との対応、建物や外構の修繕など、管理上のコストが蓄積し続ける点も見逃せません。何もしないことでただ支出だけが増えていく状態が続くのは、制度上の問題というより現実的な生活の重荷となります。

さらに、大切な期限として、2024年4月1日より前に発生した相続（義務化前）の相続登記については、2027年3月31日までに登記申請を済ませる必要があります。この期限を過ぎても未登記のままだと、法務局からの催告に続いて、正当な理由のない場合には10万円以下の過料が科せられる可能性があります。ただし、過料は即座に科されるわけではなく、行政手続きを経て判断されます。

加えて、売却予定がある方にとって重要な行動の第一歩は、「いつ相続が発生したのか」を確認することです。具体的には、相続を知った日や遺産分割が成立した日から3年以内という期限の起算点を把握し、対象となるケースかどうか確認することが先決です。その上で、登記申請に必要な戸籍や遺産分割協議書の準備、法務局との相談などを計画的に進めていくと安心です。

まとめ

相続登記義務化は、不動産の名義変更をより確実に進め、所有者不明土地の発生を防ぐために始まりました。売却を検討している方にとって、登記が済んでいないと売却ができず、思わぬ過料のリスクもあります。義務化された今、相続登記は遅れるほど手続きが複雑化し、期限も設けられています。早期に必要な手続きを行うことで、不動産売却をスムーズに進めご自身の安心にもつながります。迷った場合は速やかに専門家へ相談しましょう。